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　　随着“十五五”规划任务的全面下达，中国房地产行业正站在一个新旧模式转换的历史节点。多位业内专家预计，“十五五”时期房地产有望走出企稳复苏行情。

　　10月28日，《中央关于制定国民经济与社会持续健康发展第十五个五年规划的建议》（以下简称“建议”）发布，与房地产相关联的内容出现在多个战略任务中。

　　建议提出，加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕。其中，“推动房地产高水平发展”被放在此大框架下，房地产的民生属性进一步被强化。而在“十四五”规划中，有关房地产的要求被放在新型城镇化框架之下。这也预示着，规模化扩张阶段已结束，未来5年房地产行业将全面转向注重品质与安全的高质量阶段。

　　此次建议指明了推动房地产高水平发展的几大方向，包括加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度等。这是一个涉及全产业链、全产品体系的系统性升级。

　　建议指出，“十五五”时期（2026～2030年）在基本实现社会主义现代化进程中具有承前启后的主体地位。实现社会主义现代化是一个阶梯式递进、持续不断的发展进步的历史过程，需要不懈努力、接续奋斗。

　　蓝图已经绘就，号角已经吹响。随着“十五五”规划任务的全面下达，中国房地产行业正站在一个新旧模式转换的历史节点。多位业内专家预计，“十五五”时期房地产有望走出企稳复苏行情。

　　第一，建议提出，大力提振消费。其中，完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。而“十四五”规划建议中的相关提法是，促进住房消费健康发展。

　　这意味着，当前在住房消费领域依然存在不合理的限制性政策，亟待清理，以释放消费潜力。汽车和住房是居民消费中价值最高、产业链最长、带动效应最广的两大领域，是消费“压舱石”，其稳定和增长对整体消费大盘至关重要。

　　“‘十五五’时期，预计核心城市购房限制性政策仍有优化空间，整体或延续渐进式推进节奏。”中指院方面认为。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，此次“清理”并非简单“减少限制性政策”，而是要求各地系统梳理存量政策，重点破除四大领域障碍：城与乡之间的资源流动限制、新房与二手房的联动壁垒、首套房与二套住房的差异化约束，以及公积金跨区域使用的隐形门槛。

　　广开首席产业研究院院长连平建议，在房产购置的交易环节加大财政补贴力度，对首套房购置的，下调交易环节各项主要税率；针对二手房交易环节，降低增值税和所得税的税率，减少免征年限。比如满2年免征增值税，2年可进一步缩短；比如，建立房地产交易税收返还政策，对房产购置年限1年时间内，设立与家庭装修、装潢等耐用消费品购债税收抵扣政策，以帮助住房需求释放。

　　第二，在“加大保障和改善民生力度”战略任务中，提出“推动房地产高水平发展”，并明确制度建设、优化供给、提升品质等五大方向。

　　方正证券分析师王嵩认为，“房地产高水平发展”内涵正从传统“大开发”模式，转向以结构性机会为核心的新阶段。其中，保障房产业链、存量运营与改善性消费三大领域，在明确政策规划与真实需求驱动下，呈现出清晰的发展的新趋势与增长逻辑。

　　第三，在“加快完善要素市场化配置体制机制”任务中，提出“完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”。

　　第四，在“提高强农惠农富农政策效能”任务中，提出“节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋，分类保障乡村发展用地”。

　　这意味着，接下来的5年，从中央到地方，从城市到农村，一系列围绕低效用地、闲置房产和存量基础设施的盘活工作将重点展开。并购、破产、置换，将成为盘活存量资产的关键政策工具。

　　第五，在“深入推动以人为本的新型城镇化”任务中，提出“大力实施城市更新”。“十四五”规划建议中的相关提法是“实施城市更新行动”。从实施到大力实施，我国城市更新工作进入新的加速阶段。

　　第六，在“加强重点领域国家安全能力建设”任务中，明确“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”。

　　房地产风险被置于首位，释放出非常强的政策信号，表明未来5年，化解房地产风险仍是关键任务之一。有分析称，房地产风险不仅体现在企业债务风险，在房屋交易、房价走向、二手房挂牌消化等方面都有所反映。

　　在“推动房地产高水平发展”任务中，“加快构建房地产发展新模式”被置于首位，并强调“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，成为实现高水平发展的首要核心抓手。

　　这表明，实行项目开发公司制、城市房地产融资协调机制、销售制度改革等依然是“十五五”时期重点落实的政策方向。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房地产开发方面，主要是夯实项目公司独立法人制，即明确项目公司和企业总部之间的法律关系，前者是独立法人、后者履行投资人责任。项目交付前，后者不得抽逃出资或提前分红。销售方面，即探索实施现房销售制度，从根本上防范交付风险。

　　融资新制度，即主办银行制，就是确定一家银行或银团为主办行，项目开发、建设和销售等资金都存入主办行，主办行保证项目合理融资需求。同时，项目为独立法人，资金封闭运转也确保银行权益，确保项目如期交付，维护购房者权益。这些基础性制度将为“十五五”时期住房健康发展奠定基础。

　　住房城乡建设部此前明确了房地产发展新模式的内涵，包括建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，以人定房，以房定地，以房定钱；建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括优化开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

　　“构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。”住房城乡建设部部长倪虹曾表示。

　　在推动房地产高水平质量的发展路径中，建议提出，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求，同时，因城施策增加改善性住房供给。这明确了“市场+保障”双轨并行的住房供应体系。

　　值得注意的是，建议对保障房供给的提法，从“十四五”规划中的“有效增加”调整为“优化”，定调上发生了变化。如何理解？

　　根据官方数据，“十四五”时期，我国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众，保障性住房实现了有效供应。“十五五”时期将逐步优化保障性住房供给体系，业内专家预计，优化方向包括保障房供给规模、区域与产品结构、居住品质等方面，将更加侧重因地制宜。

　　“随着经济转型阵痛期到来，低保低收入人群的住房保障基本解决，但未来住房困难人群仍会增加。特别是新市民、年轻人都是‘90后’‘00后’，对居住环境和条件要求提高，低成本、体面的保障，才能促进这些人群扎根城市，释放消费潜力。”李宇嘉认为。

　　“因城施策增加改善性住房供给”则是一个全新的提法。李宇嘉表示，住房改善供给在前几年就成为重点，多个方面数据显示，2019年重点30城120平方米以上住房供给已占到3成左右。这几年，随着各地打造高品质住宅，改善性住房供给显著增加。但改善性需求群体潜力大，而其现实需求可能受收入、就业、卖旧买新节奏以及预期的影响也非常大。现在，新房去化周期也在拉长。因此，要因城施策，供给量大的片区要结构性收缩；需求潜力大的片区，要通过以需定供来释放。

　　推进“好房子”建设是实现居民从“住有所居”到“住有宜居”的关键举措，也是推动房地产高水平发展的重要方向。建议提出，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务的品质提升行动；建立房屋全生命周期安全管理制度。

　　“安全舒适绿色智慧的好房子”被写入五年规划建议，标志着“好房子”上升为国家战略，实施物业服务的品质提升行动也上升到重要高度。正在推进的老旧小区、危旧房改造，城市体检推动城市更新以及完整社区建设等，都意在提升房屋品质，为居民提供好房子好社区好服务。

　　“这些举措表明，监管层面正从单一的项目开发监管向全链条、全周期的安全与质量保障延伸，既有助于防范开发商资金风险，也能提升存量房屋的安全与服务水平。”浙商证券分析师杨凡称。

　　未来5年的征程，核心是“人”，目标是“居”。让更多家庭住上好房子、成就宜居梦，将是中国房地产迈向高水平发展最生动、最温暖的注脚